餐饮企业出售自有门店物业,再簽长约返租,套现资金减债及维持餐饮品牌运营

2024-05-29 10:48  来源: 中餐通讯编

出售物业所获的这些资金可以通过投资设备和技术、新地点、雇用熟练员工或用于减少债务来推动增长。

虽然许多餐厅经营者已经投资于技术和自动化,通过提高效率和解决劳动力成本飙升导致的人员配备挑战来支持大流行后的反弹,但更高的利率和更严格的贷款监管给餐厅和餐饮服务经营者带来了挑战,使他们无法获得为这些计划提供资金所需的资金。


经营者可以考虑的现成资金来源是他们拥有的餐厅物业的售后返租。售后返租本质上是将自有物业出售给投资者,并根据长期租约同时从新所有者处租回同一物业。这笔交易有效地释放了与房地产捆绑在一起的资本。然后,这些资金可以通过投资设备和技术、新地点、雇用熟练员工或用于减少债务来推动增长。

售后返租的细微差别

许多餐厅和餐饮服务经营者可能熟悉售后返租,但对其细微差别和优势知之甚少。


关于售后返租的一个误解是认为失去了对财产的控制权。实际上,售后返租交易是在长期租赁下协商的。这种长期租赁部分为餐厅经营者提供了类似程度的控制,就好像他们仍然拥有该物业一样。典型的售后返租期限通常为 15 年或更长时间,租户可自行决定续租,可选择再延长 20 年或更长时间,提供至少 35-40 年的有效控制。

餐厅经营者还可以利用多种杠杆来优化售后返租结构和价值。这些因素包括租赁结构本身、基本租金的设定位置,以及租金上涨的百分比和频率。此外,餐馆老板可以就控制权变更条款进行谈判,为最终退出或出售业务提供选择权。

对于考虑售后返租的餐厅老板来说,重要的是要了解,从本质上讲,售后返租是一种信用驱动的交易。该物业的买家正在寻找长期(且不间断)的租金收入来源。因此,售后返租投资者进行标准的信用分析,以确定卖方在租赁过程中偿还租赁付款的能力。

与传统的房地产交易相比,对信用的强调有助于淡化位置的重要性,在传统的房地产交易中,位置是主要因素。整个餐饮公司的稳定现金流与单个地点或多个地点的位置同等重要,即使它们位于不太理想的地区。

餐饮业的售后返租

自疫情以来,零售业的售后返租交易有所反弹。在过去的几年里,许多餐馆已经执行了售后返租交易,以筹集资金或偿还债务。

在过去的 12 个月里,Red Robin 分三批通过出售和租赁其 27 处房产筹集了 8400 万美元。售后返租的收益用于偿还债务和资本投资,并支持回购公司股票。

去年,总部位于密苏里州的Chicken N Pickle是一家拥有餐厅和匹克球场的家庭娱乐中心,通过出售其五个地点并将其租回,为增长和扩张筹集了资金。

2022 年底,Taco Bell 在俄亥俄州的 7 处房产资产组合的售后返租中筹集了超过 1800 万美元。

Picture1.png

资料来源:SLB Capital Advisors

在高利率环境下提供机会

售后返租通常始终低于公司的加权平均资本成本,因此值得考虑。过去 18-24 个月传统债务融资利率的上升使售后返租成为一种更具吸引力的融资解决方案,因为它的价格低于许多公司的传统债务成本。尽管过去一年上限利率有所上升,但售后返租融资仍比银行和高收益债券低~200个基点。尽管许多人希望美联储将很快降息,这可能会降低传统债务融资的资本成本,但强劲的劳动力市场和持续的通胀使“长期更高”的情况成为可能。

餐饮业要求业主/经营者利用其掌握的所有资源来继续保持竞争力。将自有设施货币化可以提供具有成本效益的资本来源,帮助他们继续增长。



Editor-in-Chief: Betty Xie Executive Editor 编委 : Guanwen Lee(李冠文) 美食评论家: Vincent Xia

微信公众平台:搜索“中餐日报”或扫描下面的二维码: